Das Wichtigste in Kürze
- Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft selbst rechtsfähig.
- Ihre Wohnung ist Sondereigentum, das Gebäude mit Dach, Fassade und Treppenhaus ist Gemeinschaftseigentum. Darüber entscheiden alle Eigentümer gemeinsam.
- Die Eigentümerversammlung ist das oberste Entscheidungsgremium: mindestens einmal im Jahr, Beschlüsse mit einfacher Mehrheit, jede Versammlung ist beschlussfähig.
- Mit dem monatlichen Hausgeld und der Erhaltungsrücklage finanziert die Gemeinschaft den laufenden Betrieb und die Erhaltung des Hauses.
- Die Hausverwaltung führt die Beschlüsse aus und organisiert den Alltag der Gemeinschaft. Passt es nicht mehr, kann die Versammlung sie jederzeit abberufen.
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Was ist eine WEG?
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie zwei Dinge auf einmal: Ihre Wohnung und die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Zu ihr gehören alle Eigentümerinnen und Eigentümer des Hauses. Die Mitgliedschaft entsteht automatisch mit dem Eigentum. Sie müssen nichts beantragen, und Sie können sie auch nicht ablehnen. Das ist keine Bürde, sondern eine Stärke: Alle wichtigen Entscheidungen rund um das gemeinsame Haus werden zusammen getroffen und zusammen getragen.
Seit der großen WEG-Reform, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (kurz GdWE) selbst rechtsfähig (§ 9a WEG). Sie kann also im eigenen Namen Verträge schließen und vor Gericht auftreten. Nach außen vertreten wird sie durch den Verwalter (§ 9b WEG). Nur für besonders weitreichende Geschäfte, nämlich Grundstücks- und Darlehensverträge, braucht der Verwalter dafür einen Beschluss der Eigentümer.
Gut zu wissen
Die Abkürzung WEG begegnet Ihnen in zwei Bedeutungen: als Wohnungseigentümergemeinschaft und als Wohnungseigentumsgesetz, in dem die Spielregeln für das Miteinander der Eigentümer stehen. Aus dem Zusammenhang ergibt sich fast immer, was gemeint ist.
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht
Die wichtigste Frage im Wohnungseigentum lautet: Was gehört mir allein, und was gehört uns allen? Das Gesetz unterscheidet dafür zwei Bereiche, dazu kommt ein praktisches Extra.
Sondereigentum: Ihre Wohnung
Zum Sondereigentum gehören die Räume Ihrer Wohnung mit allem, was nicht zur Konstruktion des Hauses zählt: zum Beispiel Bodenbeläge, Innentüren und nicht tragende Innenwände. Diesen Bereich nutzen und gestalten Sie selbst, und Sie halten ihn auch selbst instand.
Gemeinschaftseigentum: das Haus als Ganzes
Alles Konstruktive und Gemeinsame ist Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und die Leitungen bis zur Wohnung. Auch die Fenster gehören in aller Regel dazu. Über diesen Bereich entscheiden alle Eigentümer gemeinsam.
Sondernutzungsrecht: exklusiv nutzen
Ein Sondernutzungsrecht gibt Ihnen das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Die Fläche bleibt dabei Gemeinschaftseigentum, nur die Nutzung ist Ihnen vorbehalten.
Warum ist diese Unterscheidung so wichtig? Weil sie im Alltag darüber entscheidet, ob Sie allein handeln können oder die Gemeinschaft gefragt ist. Neuer Bodenbelag im Wohnzimmer: Ihre Sache. Neues Dach: Sache der Gemeinschaft. Im Zweifel lohnt ein Blick in die Teilungserklärung, dazu gleich mehr.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Zwei Dokumente bilden das Fundament jeder WEG. Die Teilungserklärung teilt das Grundstück rechtlich in einzelne Einheiten auf. Jede Einheit erhält dabei einen Miteigentumsanteil, kurz MEA. Er beschreibt, mit welchem rechnerischen Anteil Ihre Wohnung am gesamten Objekt beteiligt ist, und spielt später bei der Kostenverteilung eine wichtige Rolle.
Die Gemeinschaftsordnung ist die „Verfassung" Ihrer Gemeinschaft. Sie regelt zum Beispiel, wie die Stimmrechte verteilt sind, nach welchem Schlüssel Kosten umgelegt werden und welche Sonderregeln in Ihrem Haus gelten.
Tipp für neue Eigentümer
Nehmen Sie sich einmal eine ruhige Stunde für Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Viele Alltagsfragen (Wer zahlt was? Wie wird abgestimmt? Was gilt für Garten und Stellplatz?) beantworten sich damit von selbst, und Sie reden in der nächsten Versammlung auf Augenhöhe mit.
Die Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das oberste Entscheidungsgremium Ihrer Gemeinschaft. Hier wird beraten, abgestimmt und beschlossen: über die Jahresabrechnung, über Erhaltungsmaßnahmen, über die Verwaltung und über alles Weitere, was das gemeinsame Haus betrifft. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt (§ 24 WEG), eingeladen wird mit einer Frist von mindestens drei Wochen.
Die wichtigsten Regeln im Überblick:
- Jede Versammlung ist beschlussfähig. Seit der WEG-Reform kommt es nicht mehr darauf an, wie viele Eigentümer erscheinen. Umso wichtiger ist es, dabei zu sein oder eine Vollmacht zu erteilen.
- Die einfache Mehrheit genügt. Beschlüsse werden mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Enthaltungen zählen dabei nicht mit.
- Eine Stimme je Eigentümer. Der gesetzliche Standard ist das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe der Wohnung. Ihre Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen.
- Vertretung ist möglich. Wer nicht teilnehmen kann, lässt sich per Vollmacht vertreten. So geht Ihre Stimme nicht verloren.
- Auch digital. Eine hybride Teilnahme, bei der ein Teil der Eigentümer online zugeschaltet ist, ist möglich. Seit Oktober 2024 kann die Gemeinschaft mit Dreiviertelmehrheit sogar rein virtuelle Versammlungen zulassen, befristet auf höchstens drei Jahre.
Unser Rat: Nutzen Sie die Versammlung aktiv. Sie ist der Ort, an dem Sie Fragen stellen, Ihre Vorstellungen einbringen und die Zukunft Ihres Hauses mitgestalten.
Hausgeld, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage
Die Finanzen einer WEG sind klar organisiert und gut nachvollziehbar. Drei Begriffe sollten Sie kennen.
Das Hausgeld und der Wirtschaftsplan
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für das Jahr aufstellt. Verteilt werden die Kosten im gesetzlichen Standard nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG); Ihre Gemeinschaftsordnung kann einen anderen Schlüssel vorsehen. Wie hoch das Hausgeld ausfällt, unterscheidet sich je nach Region, Objekt und Leistungsumfang, feste Richtwerte gibt es nicht.
Die Jahresabrechnung und der Vermögensbericht
Nach dem Ende des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Beschlossen wird seit der WEG-Reform die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung der geleisteten Vorschüsse (§ 28 WEG). Für Sie heißt das ganz praktisch: Aus der Abrechnung ergibt sich, ob Sie etwas nachzahlen oder ob Ihre Vorschüsse angepasst werden.
Zusätzlich erstellt der Verwalter jedes Jahr einen Vermögensbericht. Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und das übrige Vermögen der Gemeinschaft. So wissen Sie jederzeit, wie Ihre Gemeinschaft finanziell dasteht.
Die Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt, ist das angesparte Polster der Gemeinschaft für größere Erhaltungsmaßnahmen, etwa am Dach, an der Heizung oder an der Fassade. Sie gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Eine gut gefüllte Rücklage bedeutet Planungssicherheit: Steht eine große Maßnahme an, ist das Geld dafür schon da.
Wichtig beim Wohnungsverkauf: Der rechnerische Anteil an der Rücklage geht mit der Einheit auf den Käufer über. Eine Auszahlung an den Verkäufer gibt es nicht.
Der Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) ist das Bindeglied zwischen den Eigentümern und der Verwaltung: ein kleines Gremium aus den eigenen Reihen, das den Verwalter unterstützt und überwacht. Zu seinen wichtigsten Aufgaben gehört es, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu prüfen, bevor die Versammlung darüber beschließt.
Seit der WEG-Reform ist die Größe des Beirats flexibel, die Gemeinschaft kann ihn so besetzen, wie es zu ihr passt. Die Tätigkeit ist ein Ehrenamt. Und die Sorge vor der Haftung ist kleiner als oft gedacht: Wer unentgeltlich tätig ist, haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG).
Ein Beirat ist keine Pflicht, aber ein echter Gewinn für jede Gemeinschaft. Wenn Sie Zeit und Interesse mitbringen, ist das Amt eine gute Gelegenheit, Ihr Haus aktiv mitzugestalten und die Zusammenarbeit mit der Verwaltung eng zu begleiten.
Was macht die Hausverwaltung?
Die Hausverwaltung, im Gesetz der Verwalter (§ 27 WEG), ist der Motor im Alltag Ihrer Gemeinschaft. Sie setzt um, was die Eigentümer beschließen, und hält den Betrieb des Hauses am Laufen. Zu den Kernaufgaben gehören:
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung ausführen
- Die Eigentümerversammlung organisieren und die Beschluss-Sammlung führen
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen
- Die Konten der Gemeinschaft verwalten
- Handwerker beauftragen
Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung darf die Verwaltung dabei eigenständig treffen. Das macht den Alltag angenehm unkompliziert: Kleinigkeiten werden direkt erledigt, die großen Entscheidungen bleiben bei den Eigentümern.
Und wenn die Zusammenarbeit dauerhaft nicht passt? Dann ist Ihre Gemeinschaft nicht gebunden: Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Was eine Hausverwaltung kostet, lesen Sie übrigens in unserem Ratgeber zu den Kosten der Hausverwaltung.
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Ihre Rechte und Pflichten auf einen Blick
Zum Abschluss das Wichtigste für Ihren Alltag als Eigentümerin oder Eigentümer, kompakt zusammengefasst.
Ihre wichtigsten Rechte
- Mitentscheiden: Sie nehmen an der Eigentümerversammlung teil und stimmen über die Beschlüsse mit ab.
- Ordnungsmäßige Verwaltung: Sie haben einen Anspruch darauf, dass Ihre Gemeinschaft ordnungsmäßig verwaltet wird (§ 18 Abs. 2 WEG).
- Unterlagen einsehen: Sie dürfen die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG).
- Qualifizierte Verwaltung: Sie können verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter mit IHK-Prüfung bestellt wird (§ 26a WEG). Nur sehr kleine, selbstverwaltete Gemeinschaften sind ausgenommen.
Ihre wichtigsten Pflichten
- Hausgeld zahlen: Sie zahlen Ihre Vorschüsse pünktlich, damit die Gemeinschaft ihre Kosten decken kann.
- Beschlüsse beachten: Gefasste Beschlüsse gelten, auch wenn Sie selbst anders gestimmt haben.
- Rücksicht nehmen: Sie nehmen Rücksicht auf die übrigen Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses.
- Sondereigentum instand halten: Für den Zustand Ihrer eigenen Wohnung sorgen Sie selbst.
Mit diesem Grundwissen sind Sie für den Alltag in Ihrer Gemeinschaft bestens gerüstet. Alles Übrige ist Handwerk, und dafür gibt es eine gute Hausverwaltung.
Häufige Fragen zum Wohnungseigentum
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum ist Ihre eigene Wohnung, also die Räume mit Bodenbelägen, Innentüren und nicht tragenden Innenwänden. Gemeinschaftseigentum ist alles Konstruktive und Gemeinsame, zum Beispiel Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, die Leitungen bis zur Wohnung und in aller Regel auch die Fenster. Über das Gemeinschaftseigentum entscheiden alle Eigentümer gemeinsam.
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Mindestens einmal im Jahr. Eingeladen wird mit einer Frist von mindestens drei Wochen. Seit der WEG-Reform ist außerdem jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilnehmen.
Kann ich mich in der Versammlung vertreten lassen?
Ja. Sie können eine Vollmacht erteilen und sich in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Je nach Gemeinschaft ist auch eine hybride Teilnahme möglich, bei der Sie online zugeschaltet sind.
Was kann ich tun, wenn ich mit einem Beschluss nicht einverstanden bin?
Ein Beschluss kann innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten werden. Was dabei zu beachten ist, erklärt unser Ratgeber zu WEG und Recht.
Wofür ist die Erhaltungsrücklage da?
Die Erhaltungsrücklage ist das angesparte Polster der Gemeinschaft für größere Erhaltungsmaßnahmen, zum Beispiel an Dach, Heizung oder Fassade. Sie gehört der Gemeinschaft. Beim Verkauf einer Wohnung geht der rechnerische Anteil mit der Einheit auf den Käufer über, eine Auszahlung gibt es nicht.
Muss ich in den Verwaltungsbeirat?
Nein. Der Verwaltungsbeirat ist ein freiwilliges Ehrenamt und für die Gemeinschaft sehr nützlich, aber keine Pflicht. Wer unentgeltlich tätig ist, haftet zudem nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Darf ich die Verwaltungsunterlagen einsehen?
Ja. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft einzusehen. Fragen Sie dafür einfach bei Ihrer Hausverwaltung an.
Was können wir tun, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet?
Sprechen Sie Probleme zunächst offen an, vieles lässt sich im Gespräch klären. Ändert sich nichts, kann die Eigentümerversammlung den Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen. Wie der Wechsel Schritt für Schritt gelingt, zeigt unser Ratgeber zum Wechsel der Hausverwaltung.
Verwandte Ratgeber
Diese Übersicht wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Stand: Juli 2026), ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind immer das Gesetz sowie Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Bei besonderen Konstellationen hilft eine auf WEG-Recht spezialisierte Kanzlei weiter.