Das Wichtigste in Kürze
- Planen Sie für den Verkauf realistisch mehrere Monate ein: von der Entscheidung über Unterlagen und Vermarktung bis zu Notartermin und Übergabe.
- Bei Eigentumswohnungen fragen Käufer und Banken gezielt die WEG-Unterlagen ab: Teilungserklärung, Protokolle, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage. Größtenteils liefert sie die Hausverwaltung.
- Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG ist nur nötig, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht. Die Zustimmung ist der Normalfall.
- Gewinne können steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen (Spekulationsfrist). Für Selbstnutzer gibt es eine wichtige Ausnahme.
- Ihr Anteil an der Erhaltungsrücklage wird nicht ausgezahlt, er geht auf den Käufer über. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument.
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Der Verkauf in sieben Schritten
So läuft ein Immobilienverkauf typischerweise ab. Nehmen Sie sich für den gesamten Prozess ausreichend Zeit: Wer nicht unter Druck verkaufen muss, entscheidet ruhiger, verhandelt besser und kann jeden Schritt sauber vorbereiten.
Entscheidung und Zeitplan
Klären Sie zu Beginn die Grundfragen: Bis wann möchten Sie verkaufen, und welche Preisvorstellung haben Sie? Planen Sie realistisch mehrere Monate ein, von der Vorbereitung bis zur Übergabe. Ein großzügiger Zeitplan nimmt Druck aus allen weiteren Schritten. Bei einer Eigentumswohnung lohnt es sich, die Hausverwaltung früh einzubinden und die WEG-Unterlagen gleich zu Beginn anzufragen.
Unterlagen zusammenstellen
Vollständige Unterlagen sind Ihr stärkstes Verkaufsinstrument: Sie schaffen Vertrauen und beschleunigen die Finanzierungszusage der Käuferbank. Was genau in die Verkaufsmappe gehört, vom Grundbuchauszug bis zu den Protokollen der Eigentümerversammlung, lesen Sie im nächsten Abschnitt.
Angebotspreis festlegen
Grundlage ist eine realistische Bewertung Ihrer Immobilie. Ein sauber begründeter Preis zieht ernsthafte Interessenten an und erleichtert später die Verhandlung. Wie Sie zu einer fundierten Einschätzung kommen, lesen Sie weiter unten im Abschnitt zum Angebotspreis.
Vermarktung
Jetzt entsteht das Exposé: aussagekräftige Fotos, Grundriss, die wichtigsten Eckdaten und eine ehrliche Beschreibung. Denken Sie daran, dass bereits die Immobilienanzeige die Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten muss. Ein gepflegter, aufgeräumter Eindruck bei Fotos und Besichtigungen kostet wenig und wirkt viel.
Besichtigungen und Verhandlung
Nehmen Sie sich Zeit für Besichtigungen und beantworten Sie Fragen offen: Gut informierte Interessenten entscheiden schneller und sicherer. Prüfen Sie vor der finalen Preisverhandlung die Bonität des Käufers, zum Beispiel über eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Das schützt Sie davor, dass der Verkauf kurz vor dem Notartermin platzt.
Notartermin
In Deutschland wird jeder Immobilienkauf notariell beurkundet. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, bespricht ihn mit beiden Seiten und beurkundet ihn im Termin. Die Eigentumsumschreibung auf den Käufer läuft anschließend über die Auflassungsvormerkung und die Eintragung im Grundbuch. Bei Eigentumswohnungen gilt zusätzlich: Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, wird sie für die Umschreibung benötigt (mehr dazu unten).
Übergabe
Zum vereinbarten Stichtag übergeben Sie die Immobilie: mit einem Übergabeprotokoll, in dem Zählerstände, alle übergebenen Schlüssel und der Zustand festgehalten werden. Damit ist Ihr Verkauf abgeschlossen. Bei einer Eigentumswohnung stellt die Hausverwaltung anschließend auf den neuen Eigentümer um.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Käufer und vor allem deren Banken entscheiden auf Basis von Unterlagen. Je vollständiger Ihre Verkaufsmappe ist, desto seriöser wirkt Ihr Angebot und desto schneller steht die Finanzierung des Käufers. Für jede Immobilie gehören dazu:
- ein aktueller Grundbuchauszug
- Grundrisse und die Wohnflächenberechnung
- der Energieausweis
- das Baujahr und eine Liste der Modernisierungen
Ein Wort zum Energieausweis, weil hier klare Regeln gelten: Seine Pflichtangaben gehören bereits in die Immobilienanzeige. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie den Ausweis unaufgefordert vor, und beim Verkauf wird er an den Käufer übergeben. Welcher Ausweis der richtige für Ihre Immobilie ist und wie Sie ihn bekommen, lesen Sie im Ratgeber zum Energieausweis.
Zusätzliche Unterlagen bei der Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung kommt ein zweites Paket dazu: die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Käufer und deren Banken fragen genau diese Dokumente ab, denn sie zeigen, wie die Gemeinschaft wirtschaftlich und organisatorisch dasteht:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (üblich sind drei)
- aktuelle Jahresabrechnungen und der Wirtschaftsplan
- die Höhe des Hausgelds
- der Stand der Erhaltungsrücklage
- Angaben zu beschlossenen oder anstehenden Maßnahmen
Diese Unterlagen kommen größtenteils von der Hausverwaltung, teils gegen eine Gebühr. Eine gut geführte Verwaltung liefert sie schnell und vollständig. Fragen Sie das Paket deshalb früh an, am besten schon, bevor Ihre Anzeige online geht.
Gut zu wissen
Ordnung zahlt sich beim Verkauf doppelt aus: Vollständige Protokolle, saubere Abrechnungen und ein gepflegtes Gemeinschaftseigentum stützen den Verkaufspreis. Unklare WEG-Verhältnisse verunsichern dagegen Käufer und Banken.
Die Verwalterzustimmung: meist nur ein Formschritt
Viele Verkäufer einer Eigentumswohnung begegnen diesem Begriff zum ersten Mal beim Notar: der Verwalterzustimmung nach § 12 WEG. Dahinter steckt Folgendes: Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Nur wenn Ihre Teilungserklärung eine solche Regelung enthält, ist die Zustimmung überhaupt erforderlich. Ob das bei Ihnen der Fall ist, steht also direkt in der Teilungserklärung.
Die gute Nachricht: Die Zustimmung ist der Normalfall. Verweigern darf der Verwalter sie nur aus wichtigem Grund. Die Zustimmung wird öffentlich beglaubigt und wird für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt. Planen Sie diesen Schritt einfach mit ein und informieren Sie die Verwaltung früh über den anstehenden Verkauf, dann verzögert an dieser Stelle nichts.
Den Angebotspreis realistisch festlegen
Der Angebotspreis ist die wichtigste einzelne Entscheidung im gesamten Verkauf. Ein realistisch angesetzter Preis zieht ernsthafte Interessenten an und führt häufig schneller zum Abschluss. Ein deutlich überhöhter Preis schreckt viele Interessenten von vornherein ab, und ein zu niedriger verschenkt bares Geld.
Grundlage sollte deshalb eine ehrliche Bewertung sein, in die unter anderem Lage, Größe, Zustand und Baujahr einfließen, bei Eigentumswohnungen auch die Situation der Eigentümergemeinschaft. Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie fundiert einschätzen, welche Verfahren es gibt und wann sich ein Gutachten lohnt, lesen Sie im Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Mit oder ohne Makler verkaufen?
Ob Sie einen Makler beauftragen, ist Ihre freie Entscheidung. Ein guter Makler übernimmt Bewertung, Exposé, Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung, kostet dafür aber eine Provision. Wer Zeit, Marktkenntnis und Freude am Organisieren mitbringt, kann den Verkauf auch selbst stemmen. Beide Wege führen zum Ziel, wenn Vorbereitung und Unterlagen stimmen.
Wichtig zu wissen: Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Ende 2020 die gesetzliche Provisionsteilung. Der Käufer zahlt höchstens so viel Provision wie der Verkäufer. Kalkulieren Sie Ihren Anteil deshalb von Anfang an in Ihre Preisüberlegung ein.
Kosten und Steuern beim Verkauf
Verglichen mit dem Käufer kommt der Verkäufer bei den Nebenkosten meist günstig davon. Diese Posten sollten Sie dennoch kennen. Alle Angaben verstehen sich als unverbindliche Orientierung, die tatsächlichen Kosten hängen vom Einzelfall ab:
- Maklerprovision (anteilig): falls Sie einen Makler beauftragen, nach der gesetzlichen Provisionsteilung.
- Energieausweis: falls für Ihre Immobilie noch kein gültiger Ausweis vorliegt.
- Löschung einer Grundschuld: Notar- und Grundbuchkosten, falls eine alte Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden soll.
- Vorfälligkeitsentschädigung: falls Sie einen laufenden Immobilienkredit vorzeitig ablösen, kann Ihre Bank eine Entschädigung verlangen. Fragen Sie die Höhe früh an.
Zur Einordnung die Käuferseite: Der Käufer trägt üblicherweise die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises) sowie die Kosten für Notar und Grundbuch (häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent). Auch das sind Orientierungswerte.
Die Spekulationsfrist: wann der Gewinn steuerpflichtig ist
Beim privaten Verkauf gilt die Grundregel des § 23 EStG: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Diese Frist wird häufig „Spekulationsfrist" genannt.
Die wichtige Ausnahme für Selbstnutzer: Keine Steuer fällt an, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder sie durchgehend selbst bewohnt haben. Für viele selbstnutzende Eigentümer ist der Verkauf damit steuerfrei.
Tipp vor dem Verkauf
Rechnen Sie die Fristen einmal sauber durch, gerade wenn der Kauf noch keine 10 Jahre zurückliegt oder die Immobilie zeitweise vermietet war. Individuelle Fragen dazu gehören in die Steuerberatung: Eine frühzeitige Beratung schafft hier Klarheit, bevor Sie sich festlegen.
Übergabe und die Rolle der Hausverwaltung
Mit der Übergabe endet Ihr Verkauf, sauber dokumentiert in einem Übergabeprotokoll: Zählerstände, alle übergebenen Schlüssel und der Zustand der Immobilie werden festgehalten, beide Seiten unterschreiben, jeder erhält ein Exemplar. So gibt es später keine offenen Fragen.
Bei einer Eigentumswohnung arbeitet im Hintergrund die Hausverwaltung mit, und zwar an mehreren Stellen:
- Hausgeld: Es wird üblicherweise zum Übergabestichtag zwischen Verkäufer und Käufer abgegrenzt. Die Verwaltung wird über den Eigentümerwechsel informiert und stellt um.
- Erhaltungsrücklage: Ihr Anteil ist an die Wohnung gebunden und geht auf den Käufer über. Eine Auszahlung an Sie gibt es nicht, eine gut gefüllte Rücklage ist aber ein starkes Verkaufsargument.
- Unterlagen und Zustimmung: Von den WEG-Unterlagen bis zur Verwalterzustimmung (wo die Teilungserklärung sie vorsieht) kommen wichtige Bausteine des Verkaufs direkt von der Verwaltung.
Spätestens beim Verkauf zeigt sich also, was eine gute Verwaltung wert ist: Vollständige Protokolle, saubere Abrechnungen und ein gepflegtes Gemeinschaftseigentum stützen den Verkaufspreis, während unklare WEG-Verhältnisse Käufer und Banken verunsichern. Wenn Ihre Verwaltung Unterlagen nur schleppend liefert oder die Gemeinschaft insgesamt unzufrieden ist, muss das kein Dauerzustand bleiben: Wie ein Wechsel abläuft, lesen Sie im Ratgeber Hausverwaltung wechseln.
Eine gute Verwaltung erleichtert jeden Verkauf
Eine gut verwaltete Eigentümergemeinschaft mit vollständigen, aktuellen Unterlagen macht Ihren Verkauf spürbar leichter. Wenn Ihre Gemeinschaft mit der aktuellen Verwaltung unzufrieden ist: Beschreiben Sie Ihr Objekt in zwei Minuten, und Sie erhalten unverbindliche Angebote passender Hausverwaltungen aus Ihrer Region. Für Eigentümer zu 100 % kostenlos.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Neben Grundbuchauszug, Grundrissen und Energieausweis vor allem die WEG-Unterlagen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (üblich sind drei), aktuelle Jahresabrechnungen und der Wirtschaftsplan, die Höhe des Hausgelds, der Stand der Erhaltungsrücklage sowie Angaben zu beschlossenen oder anstehenden Maßnahmen. Diese Unterlagen kommen größtenteils von der Hausverwaltung, teils gegen eine Gebühr.
Was ist die Verwalterzustimmung und wann brauche ich sie?
Wenn die Teilungserklärung es vorsieht, muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen (§ 12 WEG). Die Zustimmung ist der Normalfall und darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Sie wird öffentlich beglaubigt und wird für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt. Ob die Regelung für Ihre Wohnung gilt, steht in der Teilungserklärung.
Brauche ich einen Energieausweis für den Verkauf?
Ja. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören bereits in die Immobilienanzeige. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie den Ausweis unaufgefordert vor, und beim Verkauf wird er an den Käufer übergeben.
Wann fällt beim privaten Verkauf Steuer an?
Gewinne aus einem privaten Verkauf sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen (die sogenannte Spekulationsfrist, § 23 EStG). Keine Steuer fällt an, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder sie durchgehend selbst bewohnt haben. Individuelle Fragen gehören in die Steuerberatung.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Ende 2020 die gesetzliche Provisionsteilung: Der Käufer zahlt höchstens so viel Provision wie der Verkäufer. Ob Sie überhaupt einen Makler beauftragen, bleibt Ihre freie Entscheidung.
Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage ausgezahlt?
Nein. Der Anteil an der Erhaltungsrücklage ist an die Wohnung gebunden und geht beim Verkauf auf den Käufer über. Eine Auszahlung an den Verkäufer gibt es nicht. Eine gut gefüllte Rücklage ist dafür ein überzeugendes Verkaufsargument.
Welche Kosten kommen auf mich als Verkäufer zu?
Typische Posten sind, je nach Situation: die anteilige Maklerprovision, die Kosten für den Energieausweis, Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung einer Grundschuld sowie gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, wenn ein laufender Kredit vorzeitig abgelöst wird. Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs trägt üblicherweise der Käufer.
Wie hilft eine gute Hausverwaltung beim Verkauf?
Sie liefert die Unterlagen, die Käufer und Banken abfragen, schnell und vollständig: Teilungserklärung, Protokolle, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage. Wo die Teilungserklärung es vorsieht, erteilt sie die Verwalterzustimmung. Nach dem Verkauf grenzt sie das Hausgeld zum Übergabestichtag ab und stellt auf den neuen Eigentümer um. Vollständige Protokolle, saubere Abrechnungen und ein gepflegtes Gemeinschaftseigentum stützen zudem den Verkaufspreis.
Verwandte Ratgeber
Dieser Leitfaden wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Stand: Juli 2026), ersetzt aber keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Bei besonderen Konstellationen, etwa bei vermieteten Objekten, Erbengemeinschaften oder steuerlichen Zweifelsfragen, helfen eine spezialisierte Kanzlei oder eine Steuerberatung weiter.