Heizungsgesetz und GEG: was wirklich gilt

Was das Heizungsgesetz wirklich verlangt

Hinter dem Schlagwort „Heizungsgesetz" steht die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Sie gilt seit dem 1. Januar 2024, und ihre Kernregel ist schnell erklärt: Wer eine Heizung neu einbaut, muss sie zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betreiben. Das kleine Wort „neu" trägt dabei die ganze Last. Die Regel richtet sich an neu eingebaute Anlagen, nicht an die Heizung, die heute in Ihrem Keller ihren Dienst tut.

Und selbst für neue Heizungen gilt die Pflicht nicht überall sofort. Unmittelbar betroffen sind bislang nur Neubauten in Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude, also für die allermeisten Eigentümer und Eigentümergemeinschaften, ist der Start an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt und beginnt spätestens 2026 beziehungsweise 2028. Die Übersicht dazu finden Sie im Abschnitt zu den Fristen.

Bestandsschutz: Ihre laufende Heizung darf bleiben

Der Bestandsschutz ist die wichtigste Entlastung des Gesetzes und geht in der öffentlichen Debatte regelmäßig unter. Er bedeutet: Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, und sie dürfen repariert werden. Eine allgemeine sofortige Austauschpflicht gibt es nicht. Fällt die Anlage aus und lässt sie sich instand setzen, bleibt also alles beim Alten.

Nur eine Austauschregel existiert, und die gilt schon deutlich länger als die aktuelle Novelle: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Diese Pflicht betrifft eine ältere Kesselgeneration und kennt Ausnahmen. Ausgenommen sind unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die schon seit Februar 2002 darin wohnen.

Für Sie heißt das: Solange Ihre Heizung läuft oder sich reparieren lässt, entsteht kein Handlungsdruck. Der Blick nach vorn lohnt sich trotzdem, denn wer Fristen, Optionen und Förderung kennt, entscheidet im Ernstfall souverän statt hektisch. Genau dafür sind die nächsten Abschnitte da.

Was gilt ab wann: die Fristen im Überblick

Der Zeitplan des Gesetzes ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Die Idee dahinter: Bevor Sie investieren, sollen Sie wissen, wie Ihre Stadt oder Gemeinde die Wärmeversorgung künftig plant, zum Beispiel ob in Ihrem Viertel ein Wärmenetz entsteht. Deshalb greift die 65-Prozent-Pflicht im Bestand erst, wenn diese Planung vorliegt, spätestens aber zu zwei festen Stichtagen.

Die Stichtage sind Obergrenzen. Weist der Wärmeplan Ihrer Kommune schon früher konkrete Gebiete aus, kann die Pflicht dort auch früher greifen. Es lohnt sich also, die Wärmeplanung vor Ort im Blick zu behalten. Dieselben Fristen gelten übrigens auch für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten, etwa beim Bauen in einer Baulücke.

Was „bis dahin" konkret bedeutet

Bis die Pflicht in Ihrer Kommune greift, dürfen weiterhin Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden. Das Gesetz knüpft daran zwei Bedingungen. Erstens ist vor dem Einbau eine Beratung vorgeschrieben. Zweitens müssen solche Heizungen später steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe nutzen: 15 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.

Ganz am Ende steht ein fester Schlusspunkt: Ab dem 1. Januar 2045 dürfen Heizungen nicht mehr mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Jede heute neu eingebaute Gas- oder Ölheizung hat damit einen klar begrenzten Zeithorizont. Die späteren Pflichtanteile und das feste Betriebsende gehören deshalb in jede Entscheidung über einen fossilen Neueinbau hinein.

Wenn die Heizung endgültig ausfällt: die Havarie-Regel

Das Szenario, das vielen Eigentümern Sorgen macht: Die Heizung gibt mitten im Winter endgültig auf, und angeblich muss dann binnen weniger Wochen eine komplett neue, erneuerbare Anlage her. Genau das verlangt das Gesetz nicht. Für die Havarie, also den endgültigen Defekt, gelten Übergangsfristen von in der Regel fünf Jahren für die Umstellung.

In dieser Zeit darf übergangsweise auch eine fossile Lösung einspringen, zum Beispiel eine gebrauchte Gasheizung. Niemand bleibt im Kalten, und niemand muss eine Entscheidung mit jahrzehntelanger Tragweite übers Knie brechen. Gerade für Eigentümergemeinschaften ist dieser Puffer wertvoll: Fünf Jahre reichen, um Angebote einzuholen, die Versammlung zu befassen, Beschlüsse zu fassen und die Förderung sauber vorzubereiten.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Reparatur: Lässt sich die Anlage noch instand setzen, gilt weiter der Bestandsschutz, und es beginnt gar keine Frist.

Ihre Optionen: sechs Wege zur 65-Prozent-Vorgabe

Steht der Austausch an, schreibt Ihnen das Gesetz keine bestimmte Technik vor. Es definiert nur das Ziel: 65 Prozent erneuerbare Energien. Für den Weg dorthin stehen mehrere Erfüllungsoptionen offen:

• Wärmepumpe: heizt mit Strom und Umweltwärme, auch im Mehrfamilienhaus vielfach machbar.
• Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme): die Wärme kommt fertig ins Haus, besonders interessant dort, wo die Wärmeplanung Netze vorsieht.
• Stromdirektheizung: heizt unmittelbar mit Strom.
• Wärmepumpen-Hybridheizung: kombiniert eine Wärmepumpe mit einem weiteren Wärmeerzeuger.
• Biomasseheizung: zum Beispiel mit Pellets.
• Solarthermie in Kombination: ergänzt eine der anderen Lösungen.

Speziell zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus hält sich hartnäckig die Annahme, sie funktioniere dort nicht. Tatsächlich ist sie vielfach machbar, ob als zentrale Anlage, als Kaskade mehrerer Geräte oder als Hybridlösung. Entscheidend sind die Vorlauftemperaturen und die vorhandenen Heizflächen. Oft ist der Tausch in Kombination mit Verbesserungen an der Gebäudehülle sinnvoll. Wie sich solche Maßnahmen klug ordnen und fördern lassen, zeigt unser Ratgeber zur energetischen Sanierung.

Welche Option zu Ihrem Gebäude passt, hängt von Zustand, Standort und der örtlichen Wärmeplanung ab. Eine qualifizierte Beratung vor der Entscheidung ist deshalb gut investiert. Beim Einbau einer fossilen Heizung ist sie ohnehin vorgeschrieben.

Heizungstausch in der WEG: Beschluss, Kosten, Zeitplan

In der Eigentümergemeinschaft ist die zentrale Heizungsanlage Gemeinschaftseigentum. Über den Austausch entscheidet deshalb nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Eigentümerversammlung per Beschluss, und dafür genügt die einfache Mehrheit. Wie Beschlüsse zustande kommen und welche Mehrheiten wofür gelten, erklärt unser Ratgeber WEG und Recht.

Die Kosten trägt die Gemeinschaft: Als Erhaltungsmaßnahme werden sie grundsätzlich von allen Eigentümern nach ihrem Kostenverteilungsschlüssel getragen. Für die Finanzierung stehen drei Wege offen: die Erhaltungsrücklage, eine Sonderumlage oder ein Kredit, den die Gemeinschaft aufnimmt. Welche Kombination passt, hängt vom Rücklagenstand und der Projektgröße ab. Einen Überblick gibt unser Ratgeber zur Finanzierung.

Der Ablauf selbst folgt einem eingespielten Muster: Die Verwaltung koordiniert die Angebote, bereitet die Beschlussvorlagen vor, behält Förderung und Fristen im Blick und steuert den Zeitplan. An dieser Stelle entscheidet sich, ob das Projekt zäh wird oder rund läuft. Eine engagierte, gut organisierte Verwaltung macht aus dem Pflichtthema ein planbares Vorhaben.

Sonderfall Gas-Etagenheizungen

Viele ältere Wohnanlagen heizen dezentral, mit einer eigenen Gastherme in jeder Wohnung. Für sie sieht das Gesetz einen eigenen, bewusst langen Fahrplan vor: Wird die erste Etagenheizung im Haus ausgetauscht, hat die Gemeinschaft ab diesem Zeitpunkt fünf Jahre Zeit für die Grundsatzentscheidung, ob das Gebäude künftig zentral versorgt wird oder dezentral bleibt. Entscheidet sie sich für die Zentralisierung, bleiben insgesamt bis zu 13 Jahre für die Umsetzung.

Das ist viel Zeit, aber kein Grund, das Thema liegen zu lassen: Die Grundsatzentscheidung betrifft jede einzelne Wohnung und gehört früh auf die Tagesordnung, am besten bevor der erste Ausfall einer Therme sie erzwingt.

Förderung: Zuschüsse für den Heizungstausch

Der Umstieg wird über die Bundesförderung unterstützt, die Abwicklung läuft über die KfW. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Dazu können Boni kommen, unter anderem ein Geschwindigkeitsbonus und ein einkommensabhängiger Bonus. Insgesamt ist die Förderung bei maximal 70 Prozent gedeckelt.

Für Mehrfamilienhäuser und Eigentümergemeinschaften wichtig: Die förderfähigen Kosten sind je Wohneinheit gestaffelt, mit 30.000 Euro für die erste Einheit und abnehmenden Beträgen für jede weitere. Je mehr Einheiten das Haus hat, desto größer ist also die Summe, aus der sich der Zuschuss berechnet.

Häufige Fragen zum Heizungsgesetz

Dieser Ratgeber wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Stand: Juli 2026), ersetzt aber keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind das Gebäudeenergiegesetz in der jeweils geltenden Fassung, die Wärmeplanung Ihrer Kommune und die aktuellen Förderbedingungen. Bei besonderen Konstellationen hilft eine spezialisierte Beratung weiter.