Das Wichtigste in Kürze
- Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümergemeinschaft selbst rechtsfähig, und jede Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig von der Teilnehmerzahl.
- Für die meisten Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen nicht mit.
- Wallbox, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaser und seit Oktober 2024 auch Balkonkraftwerke: Solche Maßnahmen können Sie als einzelner Eigentümer verlangen.
- Versammlungen können hybrid oder rein virtuell stattfinden. Für rein virtuelle Versammlungen braucht es eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen.
- Fehlerhafte Beschlüsse können Sie innerhalb eines Monats anfechten, und Ihre Gemeinschaft hat grundsätzlich Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.
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Die WEG-Reform 2020: mehr Handlungsfähigkeit für Eigentümer
Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das grundlegend modernisierte Wohnungseigentumsgesetz (die Reform lief unter dem Namen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG). Ihre Stoßrichtung ist ausgesprochen eigentümerfreundlich: Gemeinschaften sollen schneller entscheiden und leichter handeln können. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:
- Die Gemeinschaft ist selbst rechtsfähig (§ 9a WEG). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann als solche Rechte und Pflichten haben, zum Beispiel Verträge schließen.
- Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen (§ 9b WEG). Das schafft klare Zuständigkeiten im Alltag.
- Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Grund ist dafür nicht erforderlich, und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Jede Versammlung ist beschlussfähig. Unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilnehmen. Niemand kann Entscheidungen durch bloßes Fernbleiben blockieren.
- Die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen. So bleibt allen genug Zeit, sich auf die Tagesordnung vorzubereiten.
- Beschlüsse gehen auch ohne Versammlung. Umlaufbeschlüsse sind in Textform möglich, eine E-Mail genügt. Dafür müssen allerdings alle Eigentümer zustimmen, nicht nur eine Mehrheit.
Gerade das jederzeitige Abberufungsrecht gibt Ihrer Gemeinschaft spürbar mehr Freiheit: Wer mit seiner Verwaltung dauerhaft unzufrieden ist, kann handeln. Wie das Schritt für Schritt funktioniert, zeigt unser Leitfaden Hausverwaltung wechseln.
Beschlüsse und Mehrheiten: so entscheidet Ihre Gemeinschaft
Ob Verwalterwahl, Instandhaltung oder Hausordnung: Die Gemeinschaft entscheidet durch Beschlüsse, in der Regel in der Eigentümerversammlung. Der Standard ist erfreulich unkompliziert: Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, Enthaltungen zählen dabei nicht mit.
Ein Beispiel: Stimmen sieben Eigentümer mit Ja, fünf mit Nein und vier enthalten sich, ist der Beschluss angenommen. Gezählt werden nur die Ja- und die Nein-Stimmen.
Wie gezählt wird, regelt der gesetzliche Standard über das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Einheiten oder der Größe seiner Miteigentumsanteile. Ihre Gemeinschaftsordnung kann ein anderes Stimmprinzip vorsehen, etwa nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten.
Gut zu wissen
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind die Grundlagen-Dokumente Ihrer Gemeinschaft. Sie regeln Sonderrechte, Stimmrechte und Kostenschlüssel. Bei Fragen lohnt deshalb immer zuerst ein Blick in diese Unterlagen.
Mehr Grundlagen rund um Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern haben wir in unserem Ratgeber für Eigentümer zusammengestellt.
Bauliche Veränderungen: Wallbox, Barrierefreiheit und Co.
Kaum ein Bereich zeigt den neuen Geist des WEG-Rechts so deutlich wie die baulichen Veränderungen. Seit der Reform können sie mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 WEG). Modernisierungen lassen sich damit deutlich leichter auf den Weg bringen.
Diese Maßnahmen können Sie als einzelner Eigentümer verlangen
Noch stärker sind Ihre Rechte bei den privilegierten Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG). Hier kann jeder Eigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die Gemeinschaft kann sie also nicht grundsätzlich verweigern:
- Laden elektrischer Fahrzeuge: zum Beispiel eine Wallbox am Stellplatz.
- Barrierefreiheit: etwa Rampen oder ein Aufzug.
- Einbruchsschutz: Maßnahmen, die Ihr Zuhause sicherer machen.
- Schnelles Internet: insbesondere ein Glasfaseranschluss.
- Steckersolargeräte: Seit Oktober 2024 gehören auch Balkonkraftwerke zu den privilegierten Maßnahmen.
Wichtig für die Praxis: Verlangen können Sie das „Ob". Über das „Wie", also die konkrete Ausführung, entscheidet die Gemeinschaft. Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt. Im Gegenzug dürfen auch nur diese Eigentümer die Vorteile nutzen.
Wer zahlt bei gemeinsam beschlossenen Maßnahmen?
Beschließt die Versammlung eine bauliche Maßnahme, regelt § 21 WEG die Kostenverteilung nach einer fairen Logik:
- Alle Eigentümer zahlen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde (die sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit). Ausnahme: Die Kosten sind unverhältnismäßig.
- Alle zahlen ebenfalls, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert, sich also wirtschaftlich selbst trägt.
- Sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben. Dafür haben auch nur sie den Nutzen der Maßnahme.
Die Grundidee ist ermutigend: Was breite Zustimmung findet oder sich rechnet, wird gemeinsam getragen. Alles andere zahlen nur diejenigen, die den Nutzen davon haben.
Die Versammlung wird digital: hybrid und virtuell
Eigentümerversammlungen finden längst nicht mehr nur im Nebenzimmer eines Gasthauses statt. Die Versammlung kann beschließen, dass Eigentümer zusätzlich zur Präsenz online teilnehmen können (hybride Versammlung). Das senkt die Hürde für alle, die weiter entfernt wohnen oder beruflich stark eingebunden sind.
Seit Oktober 2024 geht noch mehr: Mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen kann die Gemeinschaft beschließen, dass Versammlungen rein virtuell stattfinden. Ein solcher Beschluss gilt für höchstens drei Jahre, danach entscheidet die Gemeinschaft neu.
Für einen sanften Übergang sorgt eine Zusatzregel: Bis Ende 2028 muss grundsätzlich einmal im Jahr zusätzlich eine Präsenzversammlung stattfinden, es sei denn, die Eigentümer verzichten einstimmig darauf.
Gerade für Gemeinschaften mit verstreut wohnenden Eigentümern ist das eine echte Erleichterung. Eine digital arbeitende Verwaltung kann solche Formate technisch sauber begleiten, von der Einladung bis zur Abstimmung.
Beschluss anfechten: Fristen und Ablauf
Nicht jeder Beschluss gelingt fehlerfrei. Wenn Sie einen Beschluss für fehlerhaft halten, können Sie ihn gerichtlich überprüfen lassen (§ 45 WEG). Dabei gelten zwei klare Fristen:
- Ein Monat: Innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung muss die Anfechtungsklage erhoben werden.
- Zwei Monate: Innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung muss die Klage begründet werden.
Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt.
Wichtig für die Praxis: Ein angefochtener Beschluss bleibt zunächst gültig und durchführbar, bis das Gericht ihn für ungültig erklärt. Nur bei besonders schweren Fehlern ist ein Beschluss von Anfang an nichtig. Für Ihre Gemeinschaft ist das eine gute Nachricht: Beschlossene Vorhaben geraten nicht bei jedem Einwand ins Stocken, und die kurzen Fristen schaffen zügig Rechtssicherheit für alle.
Tipp
Notieren Sie sich nach jeder Versammlung das Datum der Beschlussfassung. Wenn Sie über eine Anfechtung nachdenken, zählt jeder Tag der Monatsfrist.
Der zertifizierte Verwalter: Ihr Anspruch auf Qualifikation
Eine Wohnanlage zu verwalten verlangt Fachwissen. Der Gesetzgeber hat dafür einen Qualifikationsnachweis geschaffen: den zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG. Die Zertifizierung setzt eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) voraus.
Das Beste daran: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Sie und Ihre Miteigentümer haben also Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.
Nur für kleine Gemeinschaften gilt eine Ausnahme: bei weniger als neun Einheiten, wenn ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt.
Bei der Auswahl einer neuen Verwaltung ist die Zertifizierung damit ein handfestes Qualitätskriterium, nach dem Sie ausdrücklich fragen dürfen.
Was der Verwalter leisten muss
Gute Verwaltung ist keine Geschmacksfrage, die Kernaufgaben sind gesetzlich umrissen. Dazu gehören insbesondere:
- Beschlüsse durchführen: Was die Versammlung entscheidet, setzt der Verwalter um.
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen: die finanzielle Grundlage jeder Gemeinschaft.
- Die Versammlung einberufen: mit einer Ladungsfrist von mindestens drei Wochen.
- Die Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 WEG): Damit bleibt dauerhaft nachvollziehbar, was Ihre Gemeinschaft beschlossen hat.
- Das Tagesgeschäft erledigen: Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung darf der Verwalter eigenständig treffen (§ 27 WEG), damit nicht jede Kleinigkeit eine Versammlung braucht.
Und wenn Sie etwas nachprüfen möchten? Als Eigentümer haben Sie Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG). Transparenz ist keine Kulanz, sondern Ihr gutes Recht.
Ob eine Verwaltung diese Aufgaben zuverlässig und zeitgemäß erfüllt, zeigt sich im Alltag: an der Erreichbarkeit, an sauberen Abrechnungen und an gut vorbereiteten Versammlungen. Wenn Sie hier Luft nach oben sehen, lohnt sich der Vergleich.
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Häufige Fragen zu WEG und Recht
Welche Mehrheit brauchen wir für einen normalen Beschluss?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, Enthaltungen zählen dabei nicht mit. Gesetzlicher Standard ist das Kopfprinzip, also eine Stimme je Eigentümer. Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen, etwa mit Stimmrechten nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten.
Habe ich Anspruch auf eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk?
Ja. Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrischer Fahrzeuge dienen. Seit Oktober 2024 gilt das auch für Steckersolargeräte, also Balkonkraftwerke. Über die konkrete Ausführung entscheidet die Gemeinschaft. Die Kosten tragen grundsätzlich Sie selbst, dafür dürfen Sie die Vorteile der Maßnahme nutzen.
Wer zahlt eine beschlossene bauliche Veränderung?
Beschließt die Versammlung die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile, tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten, außer die Kosten sind unverhältnismäßig. Alle zahlen ebenfalls, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, und nur sie haben den Nutzen.
Wie schnell muss ich einen Beschluss anfechten?
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden, für die Begründung bleiben zwei Monate. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt. Wichtig: Der angefochtene Beschluss bleibt zunächst gültig und durchführbar, bis das Gericht ihn für ungültig erklärt.
Können wir unsere Versammlung online abhalten?
Ja. Die Versammlung kann hybride Formate beschließen, bei denen Eigentümer zusätzlich zur Präsenz online teilnehmen. Seit Oktober 2024 kann die Gemeinschaft mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen auch rein virtuelle Versammlungen zulassen, ein solcher Beschluss gilt höchstens drei Jahre. Bis Ende 2028 muss grundsätzlich einmal im Jahr zusätzlich eine Präsenzversammlung stattfinden, wenn die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt hat (§ 26a WEG). Die Eigentümer haben grundsätzlich Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Ausgenommen sind nur kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, wenn ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt.
Was ist die Beschluss-Sammlung?
Der Verwalter muss die Beschlüsse der Gemeinschaft in der Beschluss-Sammlung dokumentieren (§ 24 Abs. 7 WEG). So bleibt auch Jahre später nachvollziehbar, was beschlossen wurde. Ergänzend haben Sie als Eigentümer Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).
Wo finde ich die Regeln unserer Gemeinschaft?
In der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Dort sind unter anderem Sonderrechte, Stimmrechte und Kostenschlüssel geregelt. Im Zweifel lohnt zuerst ein Blick in diese Dokumente, denn die Gemeinschaftsordnung kann vom gesetzlichen Standard abweichen, zum Beispiel beim Stimmprinzip.
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Diese Übersicht wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Stand: Juli 2026), ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei besonderen Konstellationen, etwa abweichenden Regelungen in Ihrer Gemeinschaftsordnung, hilft eine auf WEG-Recht spezialisierte Kanzlei weiter.