Das Wichtigste in Kürze
- Mieterstrom heißt: Solarstrom vom Dach des Hauses wird direkt an die Bewohner geliefert, ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz.
- Beim klassischen Mieterstrom wird der Betreiber Stromlieferant mit allen Pflichten und erhält dafür den Mieterstromzuschlag nach dem EEG.
- Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG) ist seit Mai 2024 der deutlich einfachere Weg: keine Lieferantenpflichten, jeder Haushalt behält seinen eigenen Stromvertrag.
- In der WEG genügt für die Anlage auf dem gemeinschaftlichen Dach die einfache Mehrheit (§ 20 WEG, bauliche Veränderung).
- Steuerlich ist vieles geklärt: Einnahmen sind bei Mehrfamilienhäusern bis 15 Kilowatt peak je Wohneinheit einkommensteuerfrei, auf Lieferung und Installation bis 30 Kilowatt peak fallen 0 Prozent Umsatzsteuer an.
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Was ist Mieterstrom? Die Grundidee
Die Idee ist schnell erklärt: Auf dem Dach des Wohngebäudes erzeugt eine Photovoltaikanlage Strom, und dieser Strom wird direkt an die Bewohner geliefert, ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz. Die Menschen im Haus verbrauchen also Solarstrom, der wenige Meter über ihren Köpfen entsteht.
Hinter dem griffigen Begriff „Mieterstrom" stecken allerdings verschiedene rechtliche Modelle, und die Wahl des Modells entscheidet darüber, welche Pflichten auf den Betreiber zukommen und welche Förderung möglich ist. Drei Wege stehen zur Auswahl: der klassische, EEG-geförderte Mieterstrom, die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG und die einfache Einspeisung ins Netz ohne Direktversorgung der Bewohner. Alle drei sehen wir uns jetzt genauer an.
Übrigens
Balkonkraftwerke sind die kleine, individuelle Alternative für einzelne Wohnungen. Sie sind ein eigenes Thema und werden in diesem Ratgeber bewusst nicht vertieft.
Die drei Modelle kurz erklärt
Bevor die große Vergleichstabelle die Details nebeneinanderlegt, hier die drei Modelle im Kurzporträt.
Klassischer Mieterstrom: die geförderte Volllösung
Beim klassischen Mieterstrommodell wird der Betreiber der Anlage zum Stromlieferanten der teilnehmenden Haushalte. Betreiber kann der Eigentümer sein, die WEG oder ein beauftragter Dienstleister. Stromlieferant zu sein ist dabei wörtlich zu nehmen: Der Betreiber übernimmt alle Lieferantenpflichten, von der Abrechnung über die Beschaffung des Reststroms bis zum kompletten Vertragswesen. Im Gegenzug gibt es den Mieterstromzuschlag nach dem EEG, eine Förderung für Anlagen bis 100 Kilowatt.
Zwei Regeln schützen die Bewohner: Der Mieterstrompreis darf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen, und die Teilnahme ist freiwillig. Niemand darf zum Bezug des Mieterstroms gezwungen werden. Wegen der umfangreichen Pflichten übernehmen in der Praxis oft spezialisierte Dienstleister den Betrieb, das sogenannte Contracting: Das Haus stellt die Dachfläche, der Dienstleister kümmert sich um Lieferung, Abrechnung und Verträge.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: der einfache neue Weg
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG wurde mit dem Solarpaket I eingeführt und ist seit Mai 2024 möglich. Das Prinzip: Der Solarstrom wird nicht klassisch geliefert, sondern nach einem festen Aufteilungsschlüssel virtuell auf die teilnehmenden Haushalte verteilt. Jeder Haushalt behält seinen eigenen Stromliefervertrag und bezieht darüber den Reststrom, also den Strom, den die Anlage gerade nicht liefert, etwa nachts.
Der entscheidende Vorteil: Der Betreiber hat keine Lieferantenpflichten. Er muss weder Reststrom beschaffen noch Stromlieferverträge verwalten. Dafür erhält er allerdings auch keinen Mieterstromzuschlag. Technische Voraussetzung sind intelligente Messsysteme (Smart Meter) im Gebäude. Unter dem Strich ist dieses Modell deutlich einfacher umzusetzen und gerade für WEGs attraktiv.
Einspeisung ohne Direktversorgung: die Minimallösung
Die dritte Option verzichtet ganz auf die Versorgung der Bewohner. Der Solarstrom wird vollständig oder als Überschuss ins öffentliche Netz eingespeist, dafür fließt die EEG-Vergütung. Die Bewohner beziehen ihren Strom wie gewohnt von ihrem Anbieter, und die Einnahmen aus der Einspeisung fließen dem Betreiber zu, zum Beispiel der Gemeinschaft. Wer das Dach nutzen und den Aufwand so klein wie möglich halten möchte, findet hier den unkompliziertesten Einstieg.
Die drei Modelle im Vergleich
Die folgende Tabelle stellt die drei Wege anhand der wichtigsten Kriterien nebeneinander. Sie eignet sich auch als Diskussionsgrundlage für die nächste Eigentümerversammlung oder das Gespräch mit der Hausverwaltung.
| Kriterium | Klassischer Mieterstrom | Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung | Einspeisung ohne Direktversorgung |
|---|---|---|---|
| Wer liefert den Strom an die Bewohner? | Der Betreiber wird Stromlieferant der teilnehmenden Haushalte (Eigentümer, WEG oder Dienstleister) | Kein Lieferant im klassischen Sinn: Der Solarstrom wird nach einem festen Aufteilungsschlüssel virtuell verteilt | Niemand, die Bewohner beziehen ihren Strom wie gewohnt von ihrem Anbieter |
| Pflichten des Betreibers | Volle Lieferantenpflichten: Abrechnung, Beschaffung des Reststroms, Vertragswesen | Keine Lieferantenpflichten | Nur Betrieb der Anlage und Einspeisung |
| Förderung und Vergütung | Mieterstromzuschlag nach dem EEG (für Anlagen bis 100 Kilowatt) | Kein Mieterstromzuschlag | EEG-Vergütung für den eingespeisten Strom |
| Reststrom | Beschafft der Betreiber und liefert ihn mit | Jeder Haushalt behält seinen eigenen Stromliefervertrag | Entfällt, die Bewohner behalten ihre normale Stromversorgung |
| Besondere Voraussetzungen | Preisgrenze: höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs | Intelligente Messsysteme (Smart Meter) | Keine besonderen Voraussetzungen |
| Aufwand | Hoch, in der Praxis oft an spezialisierte Dienstleister abgegeben (Contracting) | Überschaubar, deutlich einfacher umzusetzen | Gering |
| Für wen geeignet | Objekte, bei denen ein Dienstleister oder ein professioneller Betreiber die Pflichten übernimmt | WEGs und Vermieter, die Bewohner direkt versorgen möchten, ohne Stromlieferant zu werden | Alle, die es möglichst einfach halten wollen; die Einnahmen fließen dem Betreiber zu, etwa der Gemeinschaft |
Kurz eingeordnet: Für viele Gemeinschaften läuft die Entscheidung auf die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung hinaus, weil sie die Direktversorgung der Bewohner ermöglicht, ohne dass jemand Stromlieferant werden muss. Der klassische Mieterstrom bleibt interessant, wenn der Zuschlag genutzt werden soll und ein Dienstleister die Pflichten übernimmt. Die reine Einspeisung ist die richtige Wahl, wenn das Projekt so schlank wie möglich bleiben soll.
So kommt das Projekt in die WEG
Im Mehrfamilienhaus mit Eigentümergemeinschaft gehört das Dach zum Gemeinschaftseigentum, über eine Photovoltaikanlage entscheidet deshalb die Eigentümerversammlung. Die Hürden sind dabei niedriger, als viele erwarten.
Der Beschluss: einfache Mehrheit genügt
Eine Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach ist rechtlich eine bauliche Veränderung und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 WEG). Es braucht also keine Einstimmigkeit: Eine gut vorbereitete Versammlung kann das Vorhaben mit normaler Mehrheit auf den Weg bringen. Wie Beschlüsse und Mehrheiten in der WEG grundsätzlich funktionieren, erklärt unser Ratgeber WEG und Recht.
Wer betreibt die Anlage?
Die zweite Kernfrage ist die Betreiberrolle, denn sie bestimmt, wer sich später kümmert und wem die Erträge zustehen. Drei Rollen kommen infrage: Die Gemeinschaft betreibt die Anlage selbst, einzelne Eigentümer übernehmen sie, oder ein externer Dienstleister wird eingebunden, etwa über eine Dachpacht. Betreibt die Gemeinschaft selbst, bleiben Einnahmen und Entscheidungen im Haus, dafür trägt sie auch die Verantwortung. Mit einem Dienstleister gibt sie Aufwand und Pflichten ab.
Was der Beschluss regeln sollte
Neben der Betreiberfrage gehören die Spielregeln in den Beschluss: Wer trägt welche Kosten, wem fließen die Einnahmen zu, und wer ist wofür verantwortlich? Je klarer diese Punkte von Anfang an formuliert sind, desto reibungsloser läuft das Projekt über die Jahre. Eine erfahrene Hausverwaltung bereitet genau diese Beschlussvorlage vor und sorgt dafür, dass die Versammlung über ein rundes Konzept abstimmt.
Steuern: die wichtigsten Regeln
Die steuerliche Behandlung von Photovoltaik auf Wohngebäuden ist heute stabil geregelt und in zwei Punkten sehr entgegenkommend:
- Einkommensteuer: Einnahmen aus Photovoltaikanlagen sind steuerfrei, bei Einfamilienhäusern für Anlagen bis 30 Kilowatt peak, bei Mehrfamilienhäusern bis 15 Kilowatt peak je Wohneinheit und insgesamt höchstens 100 Kilowatt peak je Steuerpflichtigem (§ 3 Nr. 72 EStG).
- Umsatzsteuer: Auf die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt peak fällt 0 Prozent Umsatzsteuer an (§ 12 Abs. 3 UStG).
Ob Ihr konkretes Projekt vollständig in diese Grenzen fällt, hängt von der Anlagengröße und der Zahl der Wohneinheiten ab. Für die Feinheiten, etwa bei sehr großen Anlagen oder besonderen Eigentumskonstellationen, lohnt der Weg zur steuerlichen Beratung.
Wann lohnt sich die Anlage? Eine ehrliche Einordnung
Pauschale Renditeversprechen wären an dieser Stelle unseriös, denn jedes Gebäude ist anders. Drei Grundsätze gelten aber überall:
- Der Nutzen steigt mit der Eigenverbrauchsquote. Je mehr Solarstrom direkt im Haus verbraucht wird, desto besser trägt sich die Anlage.
- Wärmepumpe und E-Mobilität erhöhen den Eigenverbrauch. Wer ohnehin über die Heizung nachdenkt, plant beides am besten zusammen; unser Ratgeber zum Heizungsgesetz (GEG) gibt den Überblick.
- Erst das Dach, dann die Anlage. Prüfen Sie vor der Installation den Zustand des Dachs. Ein sanierungsbedürftiges Dach wird zuerst saniert, danach kommt die Photovoltaik. Wie Sie Maßnahmen sinnvoll ordnen, zeigt unser Ratgeber Energetische Sanierung.
Kurz gesagt: Am ehesten lohnt sich die Anlage dort, wo möglichst viel Strom im Haus bleibt und das Dach in gutem Zustand ist.
Die Rolle der Hausverwaltung: früh die Richtige an Bord holen
Ein Mieterstrom- oder Photovoltaikprojekt ist kein einzelner Tagesordnungspunkt, sondern ein Vorhaben über Jahre: Angebote einholen, den Beschluss vorbereiten, Dienstleister koordinieren, Zuständigkeiten und Abrechnung im Blick behalten. Ob das rund läuft, hängt wesentlich davon ab, ob die Hausverwaltung solche Projekte aktiv begleitet.
Ehrlicherweise ist das noch nicht die Regel. Mieterstrom ist bei Verwaltungen noch die Ausnahme: Nur 12 der 2.176 Hausverwaltungen in unserem Verzeichnis nennen Mieterstrom-Erfahrung, 32 Photovoltaik und 56 E-Mobilität (Stand: Juli 2026, eigene Auswertung unseres Verzeichnisses). Umso wertvoller ist es, früh eine Verwaltung mit Erfahrung zu finden.
Eine Verwaltung, die Ihr Energieprojekt aktiv begleitet
Wer Photovoltaik oder Mieterstrom plant, braucht eine Hausverwaltung, die solche Projekte kennt und mitträgt. Beschreiben Sie Ihr Objekt in zwei Minuten: Wir finden moderne Hausverwaltungen aus Ihrer Region, und Sie erhalten unverbindliche Angebote. Für Eigentümer zu 100 % kostenlos.
Häufige Fragen zu Mieterstrom und Photovoltaik
Was ist Mieterstrom?
Mieterstrom bedeutet: Strom aus einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des Wohngebäudes wird direkt an die Bewohner geliefert, ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz. Umgesetzt wird das entweder über das klassische, EEG-geförderte Mieterstrommodell oder über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung.
Was ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG wurde mit dem Solarpaket I eingeführt und ist seit Mai 2024 möglich. Der Solarstrom wird nach einem festen Aufteilungsschlüssel virtuell auf die teilnehmenden Haushalte verteilt, jeder Haushalt behält seinen eigenen Stromliefervertrag für den Reststrom. Der Betreiber hat keine Lieferantenpflichten, erhält aber auch keinen Mieterstromzuschlag. Voraussetzung sind intelligente Messsysteme (Smart Meter).
Welches Modell passt zu unserer WEG?
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist deutlich einfacher umzusetzen und deshalb für viele WEGs die attraktivste Lösung. Der klassische Mieterstrom kommt vor allem infrage, wenn der Mieterstromzuschlag genutzt werden soll und ein spezialisierter Dienstleister die Lieferantenpflichten übernimmt. Wer es maximal einfach halten möchte, speist den Solarstrom komplett ein und die Gemeinschaft erhält die EEG-Vergütung.
Müssen alle Bewohner beim Mieterstrom mitmachen?
Nein. Die Teilnahme ist freiwillig, niemand darf zum Bezug des Mieterstroms gezwungen werden. Wer nicht teilnimmt, bezieht seinen Strom einfach weiter über einen Anbieter seiner Wahl.
Wie hoch darf der Mieterstrompreis sein?
Beim klassischen, EEG-geförderten Mieterstrom gilt eine Preisgrenze: Der Mieterstrompreis darf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen.
Welche Steuerregeln gelten für PV auf dem Mehrfamilienhaus?
Einnahmen aus der Photovoltaikanlage sind einkommensteuerfrei, bei Mehrfamilienhäusern für Anlagen bis 15 Kilowatt peak je Wohneinheit und insgesamt höchstens 100 Kilowatt peak je Steuerpflichtigem (§ 3 Nr. 72 EStG). Auf die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt peak fällt zudem 0 Prozent Umsatzsteuer an (§ 12 Abs. 3 UStG).
Brauchen wir für die PV-Anlage einen Beschluss?
Ja. Eine Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach ist eine bauliche Veränderung und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 WEG). Der Beschluss sollte außerdem regeln, wer die Anlage betreibt und wie Kosten, Einnahmen und Verantwortlichkeiten verteilt sind.
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Dieser Ratgeber wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Stand: Juli 2026), ersetzt aber keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Bei besonderen Konstellationen, etwa bei der Vertragsgestaltung mit einem Dienstleister oder bei steuerlichen Detailfragen, helfen eine auf Energierecht spezialisierte Kanzlei und die steuerliche Beratung weiter.