Das Wichtigste in Kürze
- Der Energieausweis gehört mit seinen Pflichtangaben schon in die Anzeige und wird spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt.
- In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei der Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten, ist in drei Monatsraten zahlbar und wird getrennt vom eigenen Vermögen angelegt.
- Fragen an Interessenten müssen sachbezogen sein: Einkommen und Haushaltsgröße ja, Familienplanung oder Religion nein. Das AGG verbietet Diskriminierung.
- Wer den Aufwand abgeben möchte: Eine Sondereigentums- oder Mietverwaltung übernimmt Mietersuche, Abrechnung und Mieterkommunikation.
Inhalt dieser Seite
- Gut vorbereitet vermieten
- Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen
- Schritt 2: Mietpreis und Mietpreisbremse
- Schritt 3: Anzeige und Besichtigungen
- Schritt 4: Mieterauswahl und Unterlagen
- Schritt 5: Mietvertrag und Kaution
- Schritt 6: Übergabe und Protokoll
- Schritt 7: Laufende Pflichten und Mieterhöhung
- Schritt 8: Steuern und Anlage V
- Vermietung abgeben: die Verwaltung
- Häufige Fragen (FAQ)
Gut vorbereitet vermieten: darum lohnt sich die Reihenfolge
Ob Sie eine geerbte Wohnung vermieten, Ihre frühere Wohnung behalten oder gezielt in eine Kapitalanlage investiert haben: Der Weg zum unterschriebenen Mietvertrag ist immer derselbe. Er beginnt bei den Unterlagen und endet bei der Steuererklärung. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet die typischen Stolpersteine, zum Beispiel fehlende Pflichtangaben in der Anzeige, unzulässige Fragen im Auswahlgespräch oder unwirksame Klauseln im Vertrag. Solche Fehler kosten im Zweifel Geld und Nerven, sind mit etwas Vorbereitung aber komplett vermeidbar.
Dieser Leitfaden richtet sich an private Vermieter. Besonderheiten der vermieteten Eigentumswohnung, etwa Hausgeld und Hausordnung, sind an den passenden Stellen markiert. Und falls Sie den Aufwand lieber abgeben möchten: Am Ende erfahren Sie, was eine Sondereigentums- oder Mietverwaltung für Sie übernehmen kann. Alle rechtlichen Eckwerte, von der Mietpreisbremse bis zur Kappungsgrenze, finden Sie außerdem kompakt in den FAQ am Ende der Seite.
Auch wenn Sie schon einmal vermietet haben, lohnt der Blick auf den aktuellen Stand: Die Mietpreisbremse etwa wurde bis Ende 2029 verlängert und bleibt damit für Wiedervermietungen relevant.
Die acht Schritte zur vermieteten Wohnung
So gehen Sie vor: von den Unterlagen bis zur Steuererklärung. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf, und keiner davon ist kompliziert, wenn Sie ihn rechtzeitig angehen.
Unterlagen zusammenstellen
Bevor Sie inserieren, stellen Sie die Basisunterlagen zusammen: einen Grundriss, die Wohnfläche und den Energieausweis. Der Energieausweis ist dabei mehr als eine Formalie: Seine Pflichtangaben gehören schon in die Anzeige, und spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn Interessenten unaufgefordert vor. Was dabei zu beachten ist, erklärt unser Ratgeber zum Energieausweis.
Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, gehören außerdem Informationen zu Hausgeld und Hausordnung in Ihre Unterlagen. Interessenten fragen danach erfahrungsgemäß früh, und eine vollständige Mappe wirkt vom ersten Kontakt an professionell.
Mietpreis festlegen und Mietpreisbremse prüfen
Die erste Orientierung für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie finden sie im Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Setzen Sie den Preis realistisch an: Eine marktgerechte Miete bringt erfahrungsgemäß mehr ernsthafte Bewerbungen und schneller einen passenden Mieter.
In vielen Städten gilt zusätzlich die Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei der Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, umfassend modernisierte Wohnungen sowie eine zulässig höhere Vormiete, für die Bestandsschutz gilt. Ob die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung greift, hängt von der Verordnung Ihres Bundeslands für die jeweilige Gemeinde ab. Verlängert wurde die Regelung bis Ende 2029, sie bleibt also auf absehbare Zeit relevant.
Anzeige schalten und Besichtigungen führen
Eine gute Anzeige ist ehrlich und vollständig: eine realistische Beschreibung, gute Fotos und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Nennen Sie die Eckdaten komplett, also Kaltmiete und Nebenkosten, Wohnfläche, Zimmerzahl und Bezugstermin. Das filtert von selbst: Wer sich dann meldet, kennt die Rahmenbedingungen schon.
Ehrlichkeit spart allen Beteiligten Zeit: Eine „geschönte" Anzeige führt nur zu enttäuschten Interessenten und geplatzten Besichtigungen. Halten Sie bei den Terminen die Unterlagen aus Schritt 1 bereit, dann können ernsthafte Bewerber ihre Fragen direkt klären.
Mieter auswählen: Unterlagen und Fragen
Bei mehreren Bewerbungen helfen die üblichen Unterlagen bei einer sachlichen Entscheidung: eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise, eine Bonitätsauskunft (zum Beispiel von der SCHUFA, vorgelegt vom Interessenten selbst) und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Für Selbstauskunft und Gespräch gilt eine klare Grenze: Ihre Fragen müssen sachbezogen sein, denn das AGG verbietet Diskriminierung bei der Mieterauswahl.
Fragen an Mietinteressenten: erlaubt und unzulässig
Zulässig, weil sachbezogen
- Einkommen und Beruf
- Größe des Haushalts
Unzulässig
- Schwangerschaft und Familienplanung
- Religion und Parteizugehörigkeit
- Sexuelle Orientierung
Mietersuche und Abrechnung lieber abgeben?
Eine Sondereigentums- oder Mietverwaltung übernimmt Mietersuche, Abrechnung und die Kommunikation mit Ihren Mietern. Passende Anbieter gibt es in fast jeder Region: 1.930 der 2.176 Hausverwaltungen in unserem Verzeichnis bieten Mietverwaltung an (Stand: Juli 2026, eigene Auswertung unseres Verzeichnisses). Beschreiben Sie Ihre Wohnung in zwei Minuten, und Sie erhalten unverbindliche Angebote aus Ihrer Region. Für Eigentümer zu 100 % kostenlos.
Mietvertrag abschließen
Das Herzstück der Vermietung ist der Mietvertrag. Verwenden Sie ein aktuelles, geprüftes Vertragsmuster und keine jahrealte Vorlage. Besondere Vorsicht gilt den Schönheitsreparatur-Klauseln: Starre Fristen sind unwirksam. Nehmen Sie sich für den Vertrag eine ruhige Stunde Zeit und füllen Sie alle Felder vollständig aus, von den Namen aller Mietparteien über Mietbeginn und Miethöhe bis zur vereinbarten Kaution.
Für die Kaution gelten klare Regeln: Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, und Sie legen sie getrennt von Ihrem eigenen Vermögen an.
Wohnung übergeben und Protokoll unterschreiben
Zur Übergabe gehört ein Übergabeprotokoll. Darin halten Sie die Zählerstände, den Zustand der Räume, vorhandene Mängel und alle übergebenen Schlüssel fest. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll, und beide erhalten ein Exemplar. Diese halbe Stunde Sorgfalt zahlt sich spätestens beim Auszug aus, wenn es um den Zustand der Wohnung geht.
Pflichten im laufenden Mietverhältnis
Mit der Schlüsselübergabe beginnt der Alltag als Vermieter. Zwei Aufgaben kehren regelmäßig wieder: die Instandhaltung der Wohnung und die jährliche Nebenkostenabrechnung. Für die Abrechnung haben Sie 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit; alle Einzelheiten von den Fristen bis zu den umlagefähigen Kosten finden Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung.
Auch für Mieterhöhungen gibt es klare Regeln. Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, begrenzt durch die Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in vielen Städten 15 Prozent. Nach einer Modernisierung dürfen Sie 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (2 Euro bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter).
Steuern: Anlage V und Werbungskosten
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Anlage V Ihrer Steuererklärung. Die gute Nachricht: Viele Ausgaben mindern die Steuerlast. Als Werbungskosten absetzbar sind unter anderem die Gebäudeabschreibung (in der Regel 2 Prozent linear, je nach Baujahr abweichend), Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und Fahrtkosten.
Sammeln Sie Belege deshalb von Anfang an, am besten in einem eigenen Ordner je Wohnung. Und weil jede Situation anders ist: Individuelle Fragen gehören in die Steuerberatung.
Vermietung abgeben: Sondereigentums- und Mietverwaltung
Alle acht Schritte lassen sich auch delegieren. Für vermietende Wohnungseigentümer gibt es dafür die Sondereigentumsverwaltung: Sie übernimmt gegen ein monatliches Honorar die Mietersuche, die laufende Mietverwaltung, die Abrechnungen und die Kommunikation mit dem Mieter. Für ganze Mietshäuser übernimmt eine Mietverwaltung dieselben Aufgaben.
- Mietersuche: Anzeige, Besichtigungen und die Vorauswahl geeigneter Interessenten
- Laufende Verwaltung: Mietverwaltung und Abrechnungen, inklusive der jährlichen Nebenkostenabrechnung
- Kommunikation: fester Ansprechpartner für die Anliegen Ihrer Mieter
Interessant ist das vor allem, wenn Ihre Zeit knapp ist oder Sie nicht in der Nähe der Wohnung wohnen. Über den grünen Button auf dieser Seite beschreiben Sie Ihr Objekt in zwei Minuten und erhalten kostenlos und unverbindlich Angebote von Verwaltungen aus Ihrer Region.
Häufige Fragen zum Vermieten einer Wohnung
Welche Unterlagen brauche ich, bevor ich inseriere?
Für den Start brauchen Sie einen Grundriss, die Wohnfläche und den Energieausweis. Dessen Pflichtangaben gehören schon in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn unaufgefordert vor. Bei einer Eigentumswohnung kommen Informationen zu Hausgeld und Hausordnung dazu.
Wie hoch darf die Miete sein, wenn die Mietpreisbremse gilt?
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei der Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubau (erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet), für umfassend modernisierte Wohnungen und für eine zulässig höhere Vormiete. Ob die Mietpreisbremse gilt, hängt von der Verordnung des Bundeslands für die Gemeinde ab. Verlängert wurde sie bis Ende 2029.
Was darf ich Mietinteressenten fragen und was nicht?
Fragen müssen sachbezogen sein. Zulässig sind zum Beispiel Fragen nach Einkommen und Beruf sowie zur Größe des Haushalts. Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft, Familienplanung, Religion, Parteizugehörigkeit oder sexueller Orientierung. Das AGG verbietet Diskriminierung bei der Mieterauswahl.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen. Als Vermieter legen Sie die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen an.
Was gehört ins Übergabeprotokoll?
In das Übergabeprotokoll gehören die Zählerstände, der Zustand der Räume, vorhandene Mängel und alle übergebenen Schlüssel. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll.
Wie stark darf ich die Miete später erhöhen?
Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dabei gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in vielen Städten sind es 15 Prozent. Nach einer Modernisierung dürfen Sie 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr umlegen, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (2 Euro bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter).
Welche Steuern fallen bei der Vermietung an?
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Anlage V der Steuererklärung. Als Werbungskosten absetzbar sind unter anderem die Gebäudeabschreibung (in der Regel 2 Prozent linear, je nach Baujahr abweichend), Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und Fahrtkosten. Individuelle Fragen gehören in die Steuerberatung.
Lohnt sich eine Sondereigentumsverwaltung?
Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt für vermietende Wohnungseigentümer die Mietersuche, die laufende Mietverwaltung, die Abrechnungen und die Kommunikation mit dem Mieter gegen ein monatliches Honorar. Sie lohnt sich vor allem, wenn Ihre Zeit knapp ist oder Sie nicht in der Nähe der Wohnung wohnen.
Verwandte Ratgeber
Dieser Leitfaden wurde mit großer Sorgfalt erstellt (Stand: Juli 2026), ersetzt aber keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Bei besonderen Konstellationen helfen eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei und Ihre Steuerberatung weiter.