Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Die häufigsten Fallen

Es gibt im Neubau einen Termin, der über Jahre nachwirkt, und er dauert oft nur einen Vormittag: die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Wer sie vorbereitet, hat die Bauqualität seines Hauses im Griff. Wer sie durchwinkt, trägt die Folgen anschließend selbst.

Mit der Abnahme dreht sich die Beweislast

Zwei Dinge passieren mit der Abnahme gleichzeitig. Erstens beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche zu laufen, bei Bauwerken sind das fünf Jahre (§ 634a BGB). Zweitens, und das unterschätzen die meisten Käufer, kehrt sich die Beweislast um. Vor der Abnahme muss der Bauträger beweisen, dass er mangelfrei gebaut hat. Danach müssen die Eigentümer beweisen, dass ein Mangel vorliegt, auf eigene Kosten und in aller Regel mit einem Gutachten.

Ebenso wichtig ist die Trennung: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum werden getrennt abgenommen. Ihre Wohnung ist das eine. Dach, Fassade, Treppenhaus, Keller und die gesamte Haustechnik sind das andere. Viele Käufer gehen mit dem Bauleiter durch ihre Wohnung, unterschreiben ein Protokoll und halten die Sache damit für erledigt. Gesprochen haben sie aber nur über ihre vier Wände. Die teuren Bauteile stehen noch aus.

Die vier häufigsten Fallen

• Die Abnahme durch einen Dritten. Manche Kaufverträge sehen vor, dass ein vom Bauträger benannter Sachverständiger oder der Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum für alle Käufer abnimmt. Solche Klauseln sind vielfach unwirksam, denn wer abnimmt, sollte nicht von demjenigen abhängen, der gebaut hat. Steht so etwas in Ihrem Vertrag, ist das kein Grund zur Panik, aber ein Grund, es prüfen zu lassen.
• Die stillschweigende Abnahme. Eine Abnahme braucht nicht zwingend ein Protokoll. Wer einzieht, die letzte Rate zahlt und über Monate nichts beanstandet, kann sich später sagen lassen müssen, er habe durch sein Verhalten abgenommen. Sagen Sie deshalb ausdrücklich, was Sie tun und was Sie noch nicht tun.
• Die Abnahme ohne eigenen Sachverständigen. Auf der anderen Seite des Tisches sitzen Profis. Wer als Laie eine Kellerabdichtung, eine Lüftungsanlage oder einen Dachaufbau beurteilen soll, ist in einem ungleichen Gespräch.
• Der späte Käufer. Wer eine Wohnung erst nach der Abnahme erwirbt, soll die bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums häufig gegen sich gelten lassen. Auch hier lohnt der Blick in den Vertrag, bevor unterschrieben wird.

Der eigene Sachverständige rechnet sich

Die Lösung ist erfreulich unspektakulär: Die Käufer beauftragen einen eigenen Bausachverständigen, der das Gemeinschaftseigentum vor der Abnahme begeht und die Mängel protokolliert. Sein Honorar ist ein Bruchteil dessen, was ein übersehener Mangel an Dach oder Abdichtung später kostet, und es verteilt sich auf alle Eigentümer. Für die einzelne Partei bleibt damit ein überschaubarer Betrag, dem ein gemeinsamer Nutzen für das ganze Haus gegenübersteht.

Der eigentliche Aufwand liegt woanders: Jemand muss die Käufer zusammenbringen, bevor jeder für sich unterschreibt. Genau das ist die Aufgabe einer Verwaltung, die Neubau schon gemacht hat, und die Frage, wie sie die Abnahme organisiert, gehört ins erste Gespräch. Welche Beschlüsse Ihre Gemeinschaft dafür braucht und mit welchen Mehrheiten sie zustande kommen, erklärt unser Ratgeber WEG und Recht. Was in einer Eigentümergemeinschaft sonst noch zusammenkommt, fasst unser WEG-Grundwissen zusammen.

Und noch eine beruhigende Nachricht: Die Abnahme ist kein Misstrauensvotum gegen den Bauträger. Sie ist ein normaler Schritt in einem Bauvorhaben, und seriöse Bauträger kennen das Verfahren, arbeiten die Liste ab und haben selbst ein Interesse daran, dass am Ende ein sauberes Protokoll steht.