Der Bauträger bestimmt den Erstverwalter: Wie lange gilt das?

Wer eine Neubauwohnung kauft, findet die Hausverwaltung meist schon vor. Der Bauträger hat sie bestellt, oft bereits in der Teilungserklärung und lange bevor der erste Eigentümer den Schlüssel bekommt. Dafür gibt es gute Gründe: Eine Gemeinschaft, die es noch nicht gibt, kann niemanden beauftragen, und ohne Verwaltung läuft vom Wirtschaftsplan bis zur Hausordnung nichts. Viele Käufer lesen daraus allerdings etwas heraus, was dort nicht steht: dass sie an diese Entscheidung dauerhaft gebunden wären. Das sind sie nicht.

Drei Jahre sind das Maximum

Beim Erstverwalter zieht das Gesetz bewusst eine engere Grenze als sonst. Nach § 26 Abs. 2 WEG darf die erste Verwaltung einer neu begründeten Eigentümergemeinschaft für höchstens drei Jahre bestellt werden. Für jede weitere Bestellung sind es fünf Jahre.

Dieser Unterschied ist kein Zufall. Der Gesetzgeber weiß, dass die erste Verwaltung nicht von der Gemeinschaft gewählt wurde, und gibt ihr deshalb einen früheren, garantierten Zeitpunkt, an dem sie selbst entscheidet. Spätestens dann liegt die Frage auf dem Tisch, und zwar bei Ihnen.

Warten müssen Sie darauf nicht

Der eigentlich entscheidende Punkt ist ein anderer, und er ist noch nicht überall angekommen. Seit dem WEMoG, das im Dezember 2020 in Kraft trat, kann eine Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter jederzeit und ohne Grund abberufen. Es genügt die einfache Mehrheit in der Versammlung (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Das gilt auch für den Erstverwalter. Die Bestellung durch den Bauträger bindet die Gemeinschaft also nicht auf Gedeih und Verderb, sondern nur so lange, wie die Gemeinschaft das möchte. Und noch etwas ist wichtig: Auch eine Klausel in der Teilungserklärung, die den Verwalter dauerhaft festschreiben will, ändert daran nichts.

Handlungsfähig sind Sie, sobald die Gemeinschaft beschlussfähig ist. Dafür müssen nicht alle Wohnungen verkauft und im Grundbuch umgeschrieben sein: Schon die sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft kann Beschlüsse fassen. Wie Beschlüsse und Mehrheiten im Einzelnen funktionieren, erklärt unser Ratgeber WEG und Recht.

Der Punkt, auf den es wirklich ankommt

Die spannende Frage ist nicht, ob der Bauträger eine Verwaltung ausgesucht hat, sondern wie diese Verwaltung mit einer bestimmten Konstellation umgeht. In den ersten Jahren nach der Fertigstellung geht es fast immer um Mängel am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Keller, Tiefgarage, Heizung. Diese Mängel muss die Verwaltung für die Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger geltend machen, also gegenüber demjenigen, dem sie ihr Mandat verdankt.

Das ist kein Vorwurf, sondern eine Beschreibung. Viele Erstverwaltungen gehen damit sehr sauber um. Es ist aber die Stelle, an der genaues Hinsehen sich lohnt. Gute Fragen an die Verwaltung sind:

• Wie dokumentieren Sie Mängel am Gemeinschaftseigentum, und wann informieren Sie uns?
• Wer verfolgt die Gewährleistungsfristen, und wie halten Sie sie nach?
• Wie viele Objekte betreuen Sie für diesen Bauträger?
• Was passiert, wenn wir eine Mängelrüge aussprechen wollen und der Bauträger anderer Meinung ist?

Wer darauf konkret antwortet, hat einen Prozess dafür. Wer ausweicht, sagt Ihnen damit ebenfalls etwas.

Für die meisten neuen Gemeinschaften ist das eine entspannte Ausgangslage: Sie starten mit einer Verwaltung, die den Betrieb ab Tag eins sicherstellt, und behalten die Entscheidung trotzdem selbst in der Hand. Nutzen Sie die erste Eigentümerversammlung, um die Zusammenarbeit in Ruhe zu bewerten, und geben Sie der Verwaltung eine faire Chance. Wenn Sie später vergleichen möchten, finden Sie Ablauf, Fristen und die Sache mit den Vergleichsangeboten in unserem Ratgeber Hausverwaltung wechseln. Meist ist der Weg dorthin kürzer, als er zu Beginn aussieht.