Die erste Eigentümerversammlung im Neubau: Was auf die Tagesordnung gehört

Irgendwann in den ersten Monaten nach dem Einzug kommt die Einladung: erste Eigentümerversammlung. Bis dahin sind Sie Käufer einer Wohnung gewesen, ab diesem Abend sind Sie Teil einer Gemeinschaft, die gemeinsam über ein Gebäude entscheidet. Was in dieser Versammlung beschlossen wird, prägt den Betrieb des Hauses für Jahre. Sie ist deshalb der einzige Termin im Neubau, für den sich das Vorbereiten immer lohnt.

Was auf die Tagesordnung gehört

Eine erste Versammlung hat mehr zu erledigen als jede spätere, weil nichts davon schon existiert. Diese Punkte sollten Sie auf der Einladung wiederfinden:

• Verwaltungsbeirat wählen (§ 29 WEG).
• Wirtschaftsplan beschließen, also die Grundlage für das Hausgeld, das Sie ab sofort monatlich zahlen.
• Erhaltungsrücklage festlegen, und zwar in einer Höhe, die jemand begründen kann.
• Bankkonto und Zugriffsregeln klären: Wo liegt das Geld der Gemeinschaft, wer darf darüber verfügen, ab welchem Betrag braucht es eine zweite Zustimmung?
• Umgang mit Mängeln am Gemeinschaftseigentum: Wer sammelt sie, wer meldet sie weiter, in welchem Rhythmus wird die Gemeinschaft informiert?
• Hausordnung beschließen, solange noch niemand einen Konflikt damit verbindet.
• Beschlusssammlung: Wer führt sie, und wie kommen Eigentümer an sie heran?

Das meiste davon ist einfacher zu haben, als es klingt. Seit dem WEMoG genügt für Beschlüsse in aller Regel die einfache Mehrheit. Die Hürde ist also selten die Rechtslage, sondern eher, dass ein Punkt schlicht nicht auf der Tagesordnung steht. Wenn Ihnen etwas fehlt, sprechen Sie die Verwaltung rechtzeitig vor der Einladung an.

Der Beirat ist im Neubau kein Repräsentationsamt

Der Verwaltungsbeirat wird gern als Ehrenposten missverstanden. In einer jungen Gemeinschaft ist er das Gegenteil davon. Er ist das Gegenüber der Verwaltung, das einzige Gremium, das ihr im Alltag auf die Finger schaut, und er prüft die Jahresabrechnung, bevor die Gemeinschaft darüber beschließt (§ 29 Abs. 2 WEG). Gerade im Neubau, wo Abläufe erst entstehen und alle Beteiligten neu sind, entscheidet er mit darüber, ob Fragen gestellt werden oder nicht.

Seit dem WEMoG ist die Größe des Beirats frei bestimmbar. Die Gemeinschaft ist also nicht an eine feste Zahl gebunden, sondern kann ihn so besetzen, wie es zum Haus passt. Nutzen Sie das: Menschen mit kaufmännischem oder bautechnischem Hintergrund sind in den ersten Jahren mehr wert als jede Absichtserklärung.

Sparen Sie nicht an der Erhaltungsrücklage

An keiner Stelle wird im Neubau so gern gespart wie hier, und das Argument ist immer dasselbe: „Ist doch alles neu." Das stimmt sogar, aber nur für eine Weile. Auch ein Neubau altert, und er tut es bei allen Bauteilen ungefähr gleichzeitig, weil sie gleichzeitig eingebaut wurden. Eine niedrige Rücklage sieht in den ersten Jahren nach günstigem Hausgeld aus. Sie wird zu dem Zeitpunkt teuer, an dem die ersten größeren Posten anstehen und das Geld dann als Sonderumlage auf einen Schlag fällig wird.

Eine Verwaltung, die im ersten Jahr eine ordentliche Rücklage vorschlägt, macht sich damit nicht beliebt. Sie tut aber genau das, wofür sie da ist. Wie sich Hausgeld, Wirtschaftsplan und Rücklage zusammensetzen, erklärt unser Ratgeber Hausgeld. Was in einer Eigentümergemeinschaft darüber hinaus zusammenkommt, von Beschlüssen bis zur Jahresabrechnung, fasst unser WEG-Grundwissen zusammen.