Was eine schlechte Verwaltung den Wert Ihrer Wohnung kostet

Solange alles läuft, merkt man von der Qualität seiner Hausverwaltung wenig. Das Hausgeld wird abgebucht, einmal im Jahr kommt eine Abrechnung, und ob sie gut ist, prüft kaum jemand. Spürbar wird der Unterschied erst in dem Moment, in dem jemand anderes die Unterlagen liest: beim Verkauf.

Was Käufer und Banken tatsächlich anschauen

Ein sorgfältiger Käufer kauft nicht nur eine Wohnung, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft samt deren Verpflichtungen. Deshalb fordert er, und spätestens seine finanzierende Bank, die Unterlagen der WEG an:

• die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• die Beschlusssammlung
• die Jahresabrechnungen und den aktuellen Wirtschaftsplan
• die Höhe der Erhaltungsrücklage

Diese Papiere sind das Röntgenbild der Gemeinschaft. Aus ihnen liest ein aufmerksamer Käufer heraus, was in den nächsten Jahren auf ihn zukommt, und rechnet es in sein Angebot ein.

Wo genau der Wert verloren geht

Es sind selten spektakuläre Dinge, die den Preis drücken. Es ist die Summe der Kleinigkeiten:

• Eine unterfinanzierte Erhaltungsrücklage. Käufer sehen das Dach, sehen den Kontostand und rechnen die absehbare Sonderumlage vom Kaufpreis ab. Das ist kein Misstrauen, das ist Kalkulation.
• Aufgeschobene Instandhaltung. Was jahrelang vertagt wurde, steht in den Protokollen. Der Käufer weiß dann, dass er es bezahlen wird.
• Laufende Rechtsstreitigkeiten. Sie signalisieren Unsicherheit und Kosten mit offenem Ende. Banken mögen das besonders wenig.
• Eine unvollständige oder verspätete Beschlusssammlung. Wer nicht belegen kann, was beschlossen wurde, hinterlässt eine Lücke, und Lücken werden im Zweifel zulasten des Verkäufers ausgelegt.
• Fehlende oder späte Jahresabrechnungen. Sie bremsen den Verkauf direkt, weil die Bank ohne sie nicht entscheidet.

Die Beschlusssammlung ist dabei der Punkt, der am meisten unterschätzt wird. Der Verwalter muss sie führen, das steht in § 24 Abs. 7 WEG. Sie ist eines der ersten Dokumente, die ein sorgfältiger Käufer anfordert, denn in ihr steht gebündelt, was in der Gemeinschaft gilt. Wer sie nicht sauber vorlegen kann, startet die Verhandlung mit einem Fragezeichen.

Ein Wertfaktor, den Sie beeinflussen können

Damit ist keine Panikmache gemeint. Niemand kann seriös beziffern, was ein einzelnes Versäumnis kostet, das hängt vom Objekt, der Lage und dem Käufer ab. Der Zusammenhang selbst ist aber gut nachvollziehbar: Eine ordentliche Verwaltung erzeugt nicht nur Ordnung, sondern belegbare Unterlagen. Wer sie hat, verhandelt aus einer Position der Klarheit. Wer sie nicht hat, verhandelt über Risiken, die er nicht ausräumen kann.

Umgekehrt kostet eine schlechte Verwaltung doppelt: Sie verlängert die Vermarktungsdauer, weil Unterlagen nachgefordert werden müssen, und sie drückt den Preis, weil jede offene Frage im Angebot landet.

Die gute Nachricht ist, dass dies einer der wenigen Wertfaktoren ist, die eine Gemeinschaft selbst in der Hand hat. Lage und Baujahr können Sie nicht ändern. Wer die Unterlagen führt, schon. Wie ein Verkauf abläuft und welche Papiere Sie dafür brauchen, zeigt unser Ratgeber Immobilie verkaufen. Wenn Ihre Gemeinschaft die Verwaltung neu aufstellen will, erklärt der Ratgeber Hausverwaltung wechseln, wie das rechtlich und praktisch geht.