Steuererklärung: Welche Hausgeld-Anteile Vermieter absetzen können
Das Hausgeld überweisen Sie als eine Summe, absetzen dürfen Sie es nicht als eine Summe. Wer die Erhaltungsrücklage falsch behandelt, macht den häufigsten Fehler.
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, überweist jeden Monat einen Betrag an die Hausverwaltung. In der Steuererklärung ist die Versuchung dann groß, genau diesen Betrag mal zwölf zu nehmen und als Werbungskosten einzutragen. Das ist falsch. Das Hausgeld ist steuerlich kein einheitlicher Posten, sondern eine Sammelüberweisung, die aufgeteilt werden muss.
Was sofort absetzbar ist
Absetzbar sind die laufenden Bewirtschaftungskosten, also der Teil des Hausgelds, der im laufenden Jahr tatsächlich verbraucht wird. Dazu gehören:
- die Betriebskosten der Gemeinschaft (Heizung, Wasser, Müll, Allgemeinstrom, Hausmeister, Reinigung)
- das Verwalterhonorar
- die Versicherungen der Gemeinschaft
- die laufende Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum
Diese Positionen gehören als Werbungskosten in die Anlage V, in der Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären. Dass Sie einen Teil davon später über die Nebenkostenabrechnung von Ihrem Mieter zurückbekommen, ändert daran nichts: Die Umlagen zählen dann als Einnahme, die Kosten bleiben Werbungskosten.
Der häufigste Fehler: die Erhaltungsrücklage
Ein Teil Ihres Hausgelds fließt nicht in laufende Kosten, sondern in die Erhaltungsrücklage. Dieses Geld ist noch nicht ausgegeben. Es liegt auf dem Konto der Gemeinschaft und wartet auf das neue Dach oder die nächste Fassade.
Genau deshalb können Sie die Zuführung zur Rücklage im Jahr der Einzahlung nicht absetzen. Absetzbar wird dieser Anteil erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Steuerlich passiert also nichts, solange nur angespart wird, und alles, sobald gebaut wird.
Dieser Fehler passiert Vermietern am häufigsten, und er ist nachvollziehbar: Die Zahlung ist ja abgeflossen. Entscheidend ist aber nicht, wann Sie an die Gemeinschaft zahlen, sondern wann die Gemeinschaft das Geld ausgibt. Wer die Rücklage beim Ansparen ansetzt und später beim Verbrauch noch einmal, setzt sie doppelt an.
Warum die Jahresabrechnung über den Aufwand entscheidet
Grundlage für diese Aufteilung ist die Jahresabrechnung der WEG. Aus ihr muss hervorgehen, welcher Anteil auf laufende Kosten entfällt, welcher in die Rücklage geflossen ist und was aus der Rücklage entnommen wurde. Genau hier trennt sich die Spreu vom Weizen.
Eine gute Verwaltung weist diese Positionen sauber getrennt aus. Dann übertragen Sie die Zahlen und sind fertig. Eine schlechte Verwaltung liefert einen Zahlenteppich, aus dem Sie oder Ihr Steuerberater die Anteile mühsam herausrechnen müssen, und jede Stunde dafür kostet Sie entweder Zeit oder Honorar.
Das ist ein sehr konkretes Qualitätsmerkmal, und Sie können es vor der Bestellung prüfen. Bitten Sie im Auswahlgespräch um eine anonymisierte Musterabrechnung und schauen Sie nach, ob die Rücklagenbewegung getrennt ausgewiesen ist. Wer eine solche Abrechnung nicht zeigen kann oder will, sagt damit schon einiges. Was im Hausgeld überhaupt steckt, erklärt unser Ratgeber Hausgeld. Wer über die Vermietung insgesamt nachdenkt, findet die Schritte im Ratgeber Wohnung vermieten.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
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